QUANDO UN CONTRATTO DI AFFITTO È SIMULATO?
La simulazione delle locazioni stagionali è una pratica diffusa nel mondo degli affitti, al fine di aggirare la legge (e gli inquilini) per evitare il prolungamento del contratto.
Spesso nel contratto che si firma di affitto appaiono delle clausole illegittime, ed é per questo che abbiamo deciso di scrivere questo articolo.
Aggirare la legge con l’intento di dissimulare l’affitto di una residenza abituale con il pretesto di un contratto di locazione stagionale è una pratica illegale.
Analizzeremo il caso dei contratti di locazione conclusi per mesi (3, 6, 11…) e la loro inefficacia quando è fatto in violazione della legge per eludere i diritti degli inquilini.
In Spagna è molto diffusa la stipula di contratti di locazione stagionali destinati alla residenza abituale degli inquilini.
La falsa convinzione, ovvero la malizia di alcuni locatori di contrarre un affitto per pochi mesi, ha una chiara intenzione, che è quella di impedire all’inquilino di poter prolungare il contratto e rimanere in casa per la durata minima del canone stabilita dalla legge spagnola.
Si tratta, quindi, di evitare di applicare la legge e i diritti che la stessa riconosce all’inquilino.
A differenza di quanto avviene per gli affitti di residenze abituali, la durata dei contratti di locazione stagionali degli alloggi non è definita dalla legge e le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto.
Se il contratto di locazione è per la residenza abituale e continuata dell’inquilino, il proprietario deve rispettare il termine e non può interrompere la proroga obbligatoria disposta per legge.
Talvolta il locatore o l’agenzia immobiliare stipulano un contratto di locazione di undici mesi, dando una falsa parvenza di temporalità, al solo scopo di evitare l’applicazione delle leggi corrispondenti alle locazioni abitative.
Pertanto, un contratto di locazione immobiliare sarà quello che consentirà all’inquilino di abitare nella casa o nell’appartamento come abitazione principale, stabilendo il suo indirizzo permanente, indipendentemente dalla sua durata. False locazioni stagionali nascondono appunto un vero uso di residenza abituale, non temporaneo.
La recente sentenza del Tribunale Provinciale di Granada (45/2016) ricorda che: La beffa della durata minima, ovvero la proroga obbligatoria per il locatore, nelle locazioni soggette a legge speciale, attraverso la creazione simulata di una locazione stagionale, è antica ed è stata a lungo esaminata dalla giurisprudenza (…).
Nella fattispecie, la sentenza ha stabilito che il contratto stipulato con l’espressione «locazione stagionale» (della durata di 11 mesi), debba considerarsi contratto simulato e non può sottrarsi alla dovuta applicazione del termine minimo di durata dei contratti di locazione per l’uso degli alloggi stabilito dalla legge (…).
La giurisprudenza chiarisce che la simulazione contrattuale viene effettuata in frode quando vengono stipulati contratti stagionali su immobili che saranno utilizzati per soddisfare il fabbisogno abitativo permanente degli inquilini. La locazione di un fabbricato abitabile, il cui scopo primario, come è dimostrato, per una durata convenuta di undici mesi, altro non era che quello di soddisfare il permanente bisogno abitativo degli inquilini, senza essere utilizzato per soddisfarlo per un periodo di tempo tale da poter essere considerato un insieme, o durante il quale qualcosa viene fatto, si può solo insistere sul fatto che l’allusione alla stagione non specifica nel contratto, usata anche in altri dove non era presente nemmeno la specialità, la stessa attrice in qualità di locatrice, era un mero trucco per aggirare l’efficacia del periodo minimo di durata previsto dalla Legge sulle locazioni urbane (…).
COSA SONO DAVVERO I AFFITTI STAGIONALI?
Gli affitti stagionali sono definiti per legge, stabilendo all’articolo 3.2 della LAU che: In particolare, le locazioni di immobili urbani celebrate per stagione, estiva o altro, e quelle celebrate per lo svolgimento di un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale, ricreativa, assistenziale, culturale o educativa, qualunque siano le persone che li stipulano. Sebbene sia comunemente noto come contratto stagionale, la legge lo definisce «contratto per uso diverso dall’abitazione».
D’altra parte, per poter considerare un affitto stagionale, deve esserci una giustificazione temporanea e l’esistenza di un indirizzo permanente dell’inquilino diverso dalla casa che viene affittata. La giurisprudenza ha più volte indicato che, affinché sussista un contratto stagionale, deve essere giustificata “la ragione stagionale o temporanea” che ha l’inquilino, come risulta dalla citata sentenza. Nel contratto di locazione oggetto di contenzioso, su un’abitazione, si stabiliva, in via generale, che si tratta di stagionale, senza indicare o giustificare in giudizio, che l’occupazione stagionale, circostanziale, senza intenzione di permanenza nel tempo, aveva lo scopo di soddisfatto, il locatore non potendo esprimere la ragione di tale temporalità.
In questo senso, sebbene il contratto preveda che l’affitto sia stagionale (3, 6, 11 mesi), si tratterà sempre di una locazione abitativa quando l’immobile è la residenza abituale dell’inquilino e la causa di tale natura temporanea non è giustificata. Pertanto, in questi casi, anche se il locatore ha stabilito nel contratto che la durata sarà di 11 mesi, simulando un affitto stagionale, sarà considerata una locazione abitativa, che darà all’inquilino il diritto di soggiornare nell’appartamento per 5 anni, tenuto conto del nuovo mandato stabilito nell’ultima modifica della LAU (6 marzo 2019).
Con rispetto alla stipula di un contratto stagionale, il requisito di 2 mesi di caparra è obbligatorio, come previsto dalla legge, a differenza di quanto accade nei contratti di locazione abitativa e continuata, dove è richiesto solo 1 mese di affitto. Sebbene, a volte, 2 mesi di cauzione possano sembrare un importo eccessivo, è un obbligo di legge e il locatore ha anche l’obbligo di depositare la cauzione presso l’ente pubblico autorizzato a farlo nella sua Comunità Autonoma.
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